Atto di compravendita e rogito notarile: le regole

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notaio immobiliare

Quando si decide di acquistare un immobile, sono molti i passaggi burocratici per perfezionare l’atto. L’iter da seguire porta inevitabilmente ad un rogito notarile, che serve appunto a chiarificare tutto quanto per non incorrere in spiacevoli sorprese. Durante le fasi antecedenti all’acquisto, sono molti i soggetti coinvolti, molti i documenti di cui essere in possesso per gestire al meglio il passaggio di proprietà, per cui inevitabile diventa rivolgersi ad un professionista che sappia indirizzarci nella direzione giusta.

L’importanza del notaio e dei documenti antecedenti all’acquisto

Tra le figure professionali più importanti durante una compravendita sicuramente c’è il Notaio, per cui quando decidiamo di acquistare qualcosa, e in particolare un immobile, la prima cosa da fare è rivolgerci ad un professionista.

Prima tuttavia di giungere a quelle che sono le fasi ultimali inerenti all’atto redatto dal notaio, si devono fare degli ulteriori nonché doverosi passaggi. Bisognerebbe cioè partire dalla sottoscrizione di un preliminare di vendita, che serve a rendere valente la proposta di vendita, accettata da acquirente e venditore. Nel preliminare di norma sono già indicati tutti i requisiti e tutte le condizioni di vendita, come il corrispettivo pattuito, la garanzia dell’impegno e la descrizione del bene così come sarà alienato.

Proseguendo in tal senso, all’interno del documento preliminare, dovrebbe essere già indicata, sommariamente, la data entro cui si vorrebbe stipulare il rogito. Dopo aver effettuato ogni controllo sul titolo di proprietà, sulla sua legittimità, sui documenti catastali, siamo pronti a firmare l’atto di compravendita dinanzi al notaio. Sarà dunque importante affidarsi ad un professionista esperto e consigliato, come un Notaio Bergamo, che saprà indirizzarci verso una scelta consapevole e fatta alla luce del sole.

Le caratteristiche di un atto di compravendita

Quasi tutti i dati inerenti all’atto di compravendita sono stati già ampiamente indicati nel contratto preliminare. Tuttavia, ai fini della validità di un rogito, è obbligatorio che esso contenga tutti i dati obbligatori, a partire dall’anagrafica delle parti coinvolte. Va altresì indicato il valore del bene al momento della cessione, accompagnato da tutti i dati catastali: occorre cioè indicare la totale assenza di ipoteche e vincoli pregiudizievoli.

Dopo la redazione del documento, il notaio, ai sensi di leggi, legge a voce alta il contenuto dell’atto, in presenza di ambedue le parti e dando eventuali spiegazioni di quanto redatto. A questo punto, le parti possono sottoscrivere il rogito, che senta ufficiale solo dopo la controfirma del professionista, che tra le tante cose ricopre anche la carica di pubblico ufficiale. Entro e non oltre venti giorni, il notaio registra e deposita l’atto presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, pagando eventualmente le imposte di registro, quali: tassa ipotecaria, imposta catastale, imposta di bollo (che sono a carico di chi compra).

Qualora l’immobile acquistato sia ad uso abitativo, in veste di prima casa, si può fare richiesta espressa di agevolazioni fiscali previste dalla legge.

L’importanza dell’intervento del notaio

Sono molteplici i motivi per cui l’intervento notarile è doveroso quando si acquista un bene immobile. Il professionista oggetto di discorso infatti, oltre ad avere la giusta preparazione giuridica ha anche quella tecnica. Egli deve cioè usare le sue conoscenze per tradurre le esigenze di ambedue le parti che si accordano, per cui è più conveniente che sia lui a scrivere un contratto di vendita. La sua figura ha anche il compito di verificare che il contratto non risulti invalido, e quindi deve anche indicare all’interno del rogito gli estremi strettamente legati al bene immobile oggetto di vendita.

Il notaio inoltre ha un altro compito fondamentale. Egli deve infatti controllare che il diritto di proprietà sull’immobile non appaia “difettoso” secondo la legge; deve cioè evitare che il compratore sia costretto a sollevare la garanzia per l’evizione. Il professionista incaricato infatti, compie tutti i controlli e le verifiche approfondite nei registri immobiliari prima di scrivere il rogito. Questi suoi controlli hanno lo scopo di accertare che l’immobile sia davvero rientrante nella sfera patrimoniale del venditore.

Qualora dunque il notaio faccia bene il suo lavoro, il venditore può dichiarare all’interno del contratto di essere “pieno ed esclusivo proprietario” dell’immobile e di essere altresì esente da “gravami pregiudizievoli” o “diritti di terzi”.

Le clausole del rogito

Infine, ma non meno importante, è la considerazione secondo cui il contratto deve contenere al suo interno un’apposita clausola attraverso cui l’acquirente ammette di essere a conoscenza di ogni informazioni in merito al bene e di aver visionato tutta la documentazione, ivi inclusa l’attestazione della prestazione energetica degli edifici. Quest’ultima deve essere necessariamente allegata (ai sensi dell’art. 6, comma 3-bis, D.lgs. 192/2005). Qualora la documentazione poc’anzi citata dovesse mancare, sia l’acquirente che il venditore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria che va da un minimo di euro 3.000 ad un massimo di euro 18.000. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta le parti dall’obbligo di perfezionare comunque la presentazione della dichiarazione o della copia dell’APE entro 45 giorni.

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